O STJ possui entendimento pacificado sobre qual deve ser a base de cálculo do ITBI a ser utilizada pelos Municípios em transações imobiliárias.
Em algumas cidades, o fisco municipal calcula o ITBI tendo como base de cálculo o “valor venal de referência”, o qual normalmente costuma ser sempre maior do que o valor efetivo do negócio realizado entre as partes.
Diversas ações discutem qual a base de cálculo deve ser utilizada para o imposto. Sendo assim, o STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 1113), fixou a seguinte tese:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Portanto, caso o Município não tenha instaurado um processo administrativo para questionar o valor da transação, o cálculo do ITBI deve se basear no valor do negócio realizado. Se o contribuinte pagou o ITBI com base no “valor venal de referência” e esse valor foi maior do que o montante efetivamente pago na compra do imóvel, ele terá o direito de buscar na Justiça a restituição do valor excedente. Esse pleito de restituição é especialmente respaldado pelo entendimento já consolidado pelo STJ.
